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在1978 年的时候，和记黄埔与会德丰两大洋行巨头携手合作，成功竞得天水围的 488 公顷土地！当时，这片广袤之地是一片片波光粼粼的水塘。港府计划在此地打造一座新城镇，缓解市区的人口压力。
只是，临到开发时才发现，这里问题重重。天水围坐落于新界，而新界是满清时期租下来的，租借期限 99 年，此时距离租约期满已不足 20 个春秋，租约到期后何去何从？这块土地是否会被收归国？瑛国跟内地可是两种不同的制度，谁也不知道未来命运如何。
更何况，天水围面积很大，但是基本上都是乡下农村，现在基础设施非常落后，交通不便，没有铁路、码头，公路也很差，只有一条从屯门开过来的路。
若要全面开发建设此地，需要投入庞大的资金改善基础设施。因此，无论是港英证斧抑或众多香江商界人士，皆陷入了犹豫不决之中，迟迟不敢贸然出手开发天水围。
时间到了第二年，会德丰选择了退出，同时，另一股强大的力量悄然介入，这就是华润集团。华润联合天健集团组建了“巍城开发有限公司”，488公顷土地纳入巍城，华润占据了 51%的股权份额，剩下的 49%则归属于天健集团，拟由华润主导开发天水围。
在众多港商心中，拥有深厚红色背景的华润，是最有能力也是最适合跟内地沟通，解决未来新界租约到期难题的开发商。
华润也雄心勃勃，制定了一项宏伟的规划，要在未来 15 年内打造出一个能够容纳 50 万居民的崭新城镇！然而，这个看似美好的蓝图却隐藏着重重困难与挑战。
首先，华润从未涉足房地产领域，对于开发大型楼盘毫无经验可言。由于其具有浓厚的“红色”背景，使得它在香江社会中的关系网也相对较窄，对港府运营模式也未能深入了解透彻。
更麻烦的是，此时的港英证斧并不想放手香江，因此也蓄意打压带有“红色”标签的中资企业，导致华润的宏大计划在港府的干涉下举步维艰、停滞不前。
转眼来到了 1981 年，原本繁荣昌盛的房地产行业因为中瑛谈判前途不明，突然掉头急转直下，市场行情持续低迷不振，众多房产开发商们纷纷陷入困境，利润急剧缩水。此时，继续大规模推进天水围项目显然不合时宜了。
此外，华润自身还面临着一个棘手的问题，上级领导期望公司将更多资源投入到深镇地区，华润的财力毕竟是有限的，如果选择全力进军天水围，那么势必无法兼顾深镇这边的大笔投资需求，面对这种两难局面，华润心中已然萌生退意。
此时，港英证斧对华润开发天水围一事横加干预，让华润未能顺利开发天水围！但他们又心知肚明，绝不能把内地彻底惹恼，于是便放出风来，表示港斧打算斥巨资回购天水围的土地。